坛政发〔2010〕77号
（2010年6月25日）
各镇人民政府，开发区管委会，市各办局，市直各单位：
住宅小区物业管理是城市管理的重要组成部分，为切实解决当前住宅小区管理方面存在的矛盾和问题，提升全市住宅小区物业管理水平，根据国务院《物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》和常州市《关于进一步完善城市长效综合管理机制的意见》文件精神，结合我市实际情况，现就加强市区住宅小区物业管理工作，提出如下意见：
一、明确职责，建立长效管理机制
为了实现住宅小区物业长效管理，全面提升社区综合治理水平，决定建立“条块结合，分级管理”为核心的住宅小区物业管理新机制。即将原来单一的行业管理模式调整为属地管理和相关部门负责制的综合管理模式。其主要职责明确如下：
住建部门是全市物业管理的行政主管部门，负责制定全市住宅小区物业管理规章制度，实施对住宅小区物业服务企业的资质管理、住宅专项维修资金的归集与管理、前期物业管理招投标的监督与指导；制定住宅小区物业管理工作的考核评比办法，规范物业管理市场行为；依法查处违反物业管理法律法规的行为；组织开展老住宅小区综合整治工作；负责住宅小区物业管理用房清理、清退、调整、回购和补建工作；负责住宅小区竣工验收和综合交接的监督管理工作；负责在土地出让前的规划条件和建设工程设计方案审查中，按规定标准落实住宅小区公建配套建设指标；对业主大会的筹建、业主委员会成立和换届进行指导和监督。
金城镇政府、开发区管委会负责辖区内物业管理的日常工作，具体负责本区域内业主大会的筹建、业主委员会成立和换届等相关工作；负责指导和监督本区域内的物业管理活动，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，指导社区居委会、人民调解委员会等组织及时协调处理住宅小区物业管理中的矛盾纠纷。社区居委会负责具体指导和监督辖区内业主委员会的日常管理工作，指导业主委员会逐步建立自我协调、自我约束、自我完善的业主管理机制；制定物业管理应急预案，遇物管企业因故退出服务时，及时启动应急机制，确保居民基本生活不受影响；及时处理解决本区域内住宅小区物业管理矛盾，参与物业管理考评工作，设立并公开投诉电话、投诉点，受理物业管理的投诉纠纷。
城管部门负责查处小区内乱搭乱建、破墙开店、占道流动经营、毁绿、车辆乱停放等违规行为，加大行政执法力度，做到有案必查，违法必究。
公安部门负责住宅小区内的治安管理，依法维护小区执法秩序，查处破坏小区公建配套设施等影响公共安全的违法违规行为，及时处理货运车辆进入小区影响小区停车秩序的行为，参与物业服务中纠纷、争议的调解处理。
法院要积极建立物业管理纠纷处理的诉讼调处联络机制和快速通道，必要时进入住宅小区现场开庭，切实维护业主和公众的合法权益。
发改部门负责制定物业服务分项目收费管理办法，实施物业服务收费行为的监管，规范物业服务企业的收费行为，及时查处物业管理中的乱收费等行为。
工商部门负责对小区内固定营业场所的监督管理，对位于居民住宅楼（包括商住楼）内扰民的餐饮等经营项目，不予审批；对无照经营的和已审批但未取得周边相关利害人同意的，依法进行清理。
财政、环保、信访、民政、人社、民防、质监、地税等部门要按照各自职责范围，加大社区工作力度，提高工作成效，形成合力，推动物业管理健康发展。
二、因地制宜，实行物业分类管理
市区所有住宅小区都要依法成立业主委员会。因客观原因未能成立业主委员会或者业主委员会人数不足原人数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，由社区居委会代行业主委员会的职责。
对实施市场化物业管理的住宅小区，严格规范物业服务的市场行为，加强对服务过程和履约情况的监督。对业主大会续聘选聘物业服务企业的过程加以规范和指导。建立物业服务企业信用体系，逐步实现企业信用与业主评价、资质管理、投标资格挂钩。培育物业管理市场，规范物业服务企业行为。
对未实施市场化物业管理的住宅小区，要认真指导小区业主委员会通过业主大会确定住宅小区管理方案，引导业主实施物业管理，在2至3年内，逐步过渡到市场化运作。
三、综合保障，配套行政管理措施
（一）落实管理机构。物业管理新机制建立后，应加快成立物管行业管理机构，将物管行业行政管理职能落到实处。管理经费在住宅专项维修资金增值部分中列支。
（二）社区配备专职人员。金城镇政府、开发区管委会要明确分管领导并落实好内部相应的管理机构。社区居委会要明确分管主任。住建局应会同金城镇政府、开发区管委会，根据每个居委会的实际情况，选聘思想政治素质好、政策业务水平高、热心群众工作的人员从事物业管理工作。
（三）落实专项经费。在住房保障基金、城市建设专项资金中合理安排住宅小区物业管理保障资金，专项用于金城镇、开发区社区居委会配备的物业管理专职人员和办公经费，以及分类考核结果的奖励经费。
（四）解决收费难题。1.经业主大会通过，物业服务费与水费并轨收取；2.对拖欠物业服务费用的业主，在住宅小区内公告催交；3.物业产权发生转移时，业主或物业使用人应当结清物业服务费用；4.各部门、各单位应加强宣传教育，积极倡导干部职工带头交纳物业服务费用；5.对拒交物业服务费用的业主，通过法律诉讼途径予以追缴；6.制定物业服务分项目收费管理办法，建立 “质价相符”的物业服务收费机制。
（五）增强“造血功能”。 老住宅小区按有关规定清理、清退、调整和补建物业管理服务用房；新建项目按规划总面积的7‰配建物业管理用房，其中应配备部分营业性用房，具体在土地出让前的规划条件中明确。
（六）实行扶持政策
年12月31日前，物业服务企业按规定交纳的营业税和所得税地方留成部分扣除征管经费后，通过以奖代补的方式支持物业服务企业的发展。
供水、供电、供气、电信、有线电视等部门委托物业服务企业代收费用时，双方应签订有偿服务合同，由物业服务企业向委托单位收取手续费。
对住宅小区物业管理工作进行分类考核、奖励。
住宅小区内持有市民政部门核放的《金坛市最低生活保障金领取证》和总工会核放的《金坛市特困职工证》的业主或使用人，在住宅小区内公示无异议后，由社区统一申报，经住建局审核，其交纳的物业服务费给予全额补贴，补贴经费在住宅小区物业管理保障资金中列支。
四、加强领导，建立联席会议制度
为提高住宅小区物业管理工作成效，决定成立全市住宅小区物业管理工作领导小组：由市政府分管副市长任组长，金城镇政府、开发区管委会、法院、财政、住建、公安、城管、工商、发改、环保、人社、民政、信访、民防、质监、地税等部门为成员单位。领导小组不定期召开全市物业管理工作联席会议，研究解决物业管理工作中的重大问题。
五、广泛宣传，努力营造舆论氛围
要积极拓展宣传阵地，通过报纸、广播、电视、网络等各类媒体、物业管理宣传专栏、印发宣传卡片等形式，宣传物业管理法律、法规，解读政策，分析案例，公示业主大会议事规则、管理规约等，努力营造全社会、全体业主都来关心和支持物业管理的舆论氛围。
六、严格考核，建立检查考核制度
住宅小区物业管理牵涉到千家万户的切身利益，是维护社会稳定、构建和谐社会的大事。要以实现物业长效管理为目标，建立住宅小区物业管理检查和考核机制，加大考核力度，科学制定考核办法，并纳入年度政府部门工作目标考核范围。
七、各建制镇住宅小区的物业管理可参照本意见执行。