尊敬的杨璐代表：

首先感谢您对城市管理工作的关心和支持。

您提出的“关于小区物业配套管理的监管与服务提升的建议”已收悉，现针对您建议的内容答复如下：

您的建议客观反映了当前住宅小区物业管理中存在的一些问题，并针对性提出了解决路径，对我区完善物业监管体系、提升服务质量具有较高的参考价值。

一、关于“加大监管力度”的建议

为有效对全区住宅小区物业服务企业进行监管，自2023年起我区开始实施住宅小区物业服务项目“红黑榜”评价机制（以下简称红黑榜），红黑榜由属地政府和市场监管、住建、城管、消防、公安5个职能部门，联合对住宅小区物业服务情况进行打分，以加强物业管理工作中的部门联动，督促物业企业履约尽责。红黑榜每半年评价一次，目前已通过4轮联合考评，推动13个小区更换物业企业。2022年和2024年，我局委托第三方机构对城区物业住宅小区开展了两次社会公众满意度调查，综合满意度从2022年的76.48分提升至2024年的80.39分。其中，业主重点关注的小区公共收益公示、车辆管理等工作的改进成效尤为显著，切实提高了业主满意度。

关于搭建线上投诉平台，由常州市住建局开发的“常州住房”APP已全面上线，整合信息公示、物业报修、投诉受理、进度查询等功能，基本实现“问题即传、部门即办、结果即馈”的线上闭环管理。

二、关于“拓展服务内容”的建议

2024年，我区出台《常州市金坛区推进住宅小区物业管理服务全面提升“1116”行动方案（2024-2026年）》（以下简称方案），明确提出探索“物业+”模式。鼓励物业服务企业以居民需求为导向，增加水电维修、电器维修、老年人助餐等“物业+”系列服务；鼓励物业费较高的、有条件的住宅物业，为居民提供个性化的“管家式”物业服务，实现从基础物业服务向高品质物业服务转变。目前，部分小区物业已开始提供一些便民服务，但服务的种类和质量还有待进一步完善和提升。同时，近年来，每年的劳动节、国庆节等传统节假日，我局都会组织全区物业服务企业开展便民服务活动，提升物业企业服务意识和服务品质。

三、关于“规范物业收费管理”的建议

关于物业费的收费标准，省、市、区均有相应的文件支撑，有《江苏省物业服务收费管理办法》《常州市市区普通住宅物业公共服务实行分项目收费办法》《金坛市市区普通住宅物业公共服务分项目收费办法》《金坛市城区住宅小区机动车辆停放收费标准》等。普通住宅前期物业公共服务费、汽车停放费实行政府指导价，物业公共服务费等服务标准和服务内容需向价格主管部门进行备案。业主大会成立后，普通住宅物业公共服务费、汽车停放费由业主大会或者业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商，通过物业服务合同约定执行。依据《常州市住宅物业管理条例》的相关规定，市场监督管理部门负责物业服务收费、停车收费等价格行为的监督检查，依法查处相关违法行为。今年以来，我局联合市监部门对93个小区开展物业服务领域价格收费专项检查，目前已完成督查小区41个，区市监局已对金紫花园、金悦湾花园、华达名都、尚郡天骄等小区的物业服务企业，因涉嫌违反价格法律法规，作立案处理。

为了提高物业服务收费透明度，我局要求各物业服务企业加大物业服务收费信息公开力度，对“收费项目、收费标准、收费方式和投诉电话”等信息在小区显著位置和“阳光物业”APP线上公示。2025年2月，全区209个小区均设置了执法进小区物业服务信息公示牌，进一步规范小区信息公示工作。小区的停车费、广告收入等都属于公共收益，为着力构建规范透明的公共收益监管体系，我局采取了以下措施：一是专项审计强监管。自2022年起，累计完成150个小区的公共收益专项审计，追回物业企业违规占用的公共收益资金578万元，有效维护业主权益。二是共管账户保安全。创新推行“业主+物业+社区”三方资金共管账户模式，目前已开设共管账户180个，其中65个账户实际入账，资金余额达1135.55万元，确保资金归集使用公开透明。三是制度规范促长效。出台《关于加强金坛区住宅小区公共收益管理的指导意见》及《常州市金坛区住宅小区阳光物业资金共管账户实施操作指南（试行）》，为共有资金管理提供政策依据和操作规范，推动长效治理。

四、关于“加强设施设备维护”的建议

小区开发建设遗留问题，抓好源头是关键。我局一方面严格依据《常州市住宅物业管理条例》《常州市住宅物业承接查验办法》等文件要求，开展新建住宅小区公建单项验收和承接查验工作，避免小区“带病交付”。自2024年起，我区在常州市率先引入第三方专家参与承接查验工作，进一步提高开发商与物业企业承接查验工作的专业性和实效性。另一方面，对于住宅小区交付后的房屋质量问题，督促物业企业做好业主和开发建设单位之间的桥梁纽带作用，及时反馈双方信息，保护业主合法权益。

对于小区内目前存在的历史遗留问题，采取分类处置、多部门联动的工作机制。一是特种设备安全监管方面。2024-2025年，区市场监管局对小区电梯维保违规行为立案查处25起（含并案），有效规范维保市场秩序。二是消防设施设备安全整治方面。2024年，消防部门开展消防设施设备专项检查，对设施故障问题挂牌督办8件；针对检查中发现的“无水小区”问题，国有公司开发的小区（如岸头佳园、元巷小区等）由原开发单位整改；已过质保期的商品房小区，通过业主共同决策使用维修资金或公共收益解决。三是非机动车充电设施安全治理方面。自去年南京火灾后，我区启动非机动车充电设施设备专项整治，累计建设充电棚1747处，安装充电桩775个，新增充电端口41714个，目前充电设施基本满足居民需求。目前我区正在实施的对物业企业综合考核评价机制中，也包含对设施设备运行管理情况的考核，以此来督促物业公司履职尽责，实现设施设备的长效管理。

下一步，我区将大力探索实施“阳光物业”共管模式，完善住宅小区公共收益管理使用，指导小区阳光共管账户规范运行。一是定期召开联席会议，形成工作合力，指导督促属地政府结合自身实际情况开展“阳光物业”全面提升行动；二是持续开展 2025年度住宅小区物业服务项目“红黑榜”评价及2024年度业主满意度测评,联合市场监管部门开展物业服务领域价格收费专项检查，加大企业抽查数量，倒逼物业服务企业依法依规经营；三是跟进50个住宅小区公共收益审计工作。

以上答复不尽全面，工作不到之处恳请您的理解。物业管理工作任重而道远，感谢您对我区物业管理工作的关心，我们将以提案办理为契机，持续优化监管机制、创新服务模式，切实提升居民获得感与满意度。希望在今后的工作中，得到您一如既往的关心、支持和监督，推动和改进我们的各项工作。

签发人：韩巧生

经办人：潘金悦

联系电话：82883816

常州市金坛区城市管理局

2025年6月25日  

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