尊敬的邱惠君代表：

首先感谢您对城市管理工作的关心和支持。

您提出的“关于解决住宅小区外墙剥落问题的建议”已收悉，现针对您建议的内容答复如下：

一、关于“明确责任主体，建立联动机制”的建议

依据《建设工程质量管理条例》《房屋建筑工程质量保修办法》，明确外墙剥落责任主体：1.保修期内（装饰功能2年，保温、防水功能5年）：由建设单位（开发商）承担维修责任；2.保修期外：超出施工单位对建设单位依照法律法规规定和合同约定具体确定的工程保修范围、保修期限的工程质量问题，建设责任主体不再承担维修义务，应由全体业主共同承担。但人民安全无小事。我局将指导属地街道牵头住建、城管等部门，组织社区网格员对全区住宅小区建筑进行摸底排查，特别是对存在外墙脱落安全隐患问题的部分老旧小区进行重点排查。对排查结果及时建立台账，并根据隐患严重程度进行分级管理。同时，将推动建立“属地街道+业委会+物业+物业部门+住建部门”多方联动机制。由属地街道牵头，根据老旧小区外墙剥落修复实际需求召开联席会议，协调物业部门、业委会资金筹措、维修方案制定等事项；住建部门对外墙修复施工技术、质量安全管理进行指导。

参照《关于进一步加强我市小型建设工程安全生产监管工作的实施意见》（常住建工〔2021〕81号）文件要求，老小区外墙剥落修复施工作为非受监的小型建设工程，应向属地街道报备纳管，由区住建局对实施的外墙修复工程落实业务指导和考核、项目月报及专项检查工作，同时加强工程安全生产宣传培训工作，提高小型工程监管人员、从业人员的安全生产意识和技能。根据《关于加强我市房屋安全鉴定管理工作的通知》（常住建〔2023〕197号）文件规定，常州市建立房屋安全鉴定机构名录，已在常州市政府网站公布，业主、物业服务企业及属地街道可根据需求委托鉴定。

二、关于“加大资金投入，拓宽资金来源渠道”的建议

根据《常州市金坛区城镇老旧小区改造工作实施意见》（坛政办发〔2021〕99号）文件中相关规定，老小区外墙剥落修复问题资金来源通过鼓励小区居民集体出资、向上争取资金、申报专项债券、鼓励多方投入等方式综合统筹。关于设立专项基金用于老旧小区改造的建议，目前常州地区尚未出台相关政策。我区正在草拟《金坛区住宅外墙及屋面维修工程项目指导方案》，通过施工工艺、价格等方面进一步规范维修资金的使用管理。

三、关于“建立长效机制，实现可持续发展”的建议

2024年，我区出台《常州市金坛区推进住宅小区物业管理服务全面提升“1116”行动方案（2024-2026年）》（以下简称“1116”行动方案），要求推动老旧小区、城中村长效管理。按照“一区域一方案”原则，制定物业管理区域的长效管理方案；合理划分物业管理片区，将零散、临近的老旧小区、城中村合并管理,将片区内的道路保洁、垃圾分类、绿化养护、停车管理等工作统筹考虑,积极推广“城市管家”模式,形成规模效应,降低管理成本；全面梳理片区内配套用房、停车位（含地面、人防）等产生的公共收益,优先用于小区物业长效管理。老旧小区内停车位、广告、场地租赁等公共收益,可以按照规定程序用于弥补小区物业管理经费不足。逐步引导老旧小区、城中村业主按照市场化原则，通过合同约定等方式自主决定物业管理模式、服务内容和收费标准。同时，要求推进业主自治管理,积极推动党建引领下的业主委员会（物业管理委员会）组建工作,尚不具备成立业主委员会条件的小区,要积极组建物业管理委员会,实现业主委员会（物业管理委员会）全覆盖。截至目前，全区203个住宅小区中，已组建业委会30个、物管会168个，业委会及物管会成员共计1156人，其中党员696人，占比60.2%。

业委会（物管会）作为居民自治的重要纽带，在化解小区矛盾纠纷方面发挥着关键作用。在老旧小区改造过程中，我局积极引导业委会（物管会）主动配合街道（镇）及居（村）委会开展工作，深入收集居民意见，组织方案对接，协调施工矛盾，确保改造工程顺利实施。例如，金城镇文化二村业委会在车位改造过程中，主动协调周边业主矛盾，有力推动了改造工作的圆满完成。

在每年的防汛防台工作中，我局均要求各物业企业落实安全责任人，加强外墙瓷砖、粉刷层、太阳能等高空坠物风险巡查，及时消除安全隐患，确保居民生命财产安全。下一步，我局将协同属地督促物业服务企业加强老旧小区秩序巡查，特别是外墙剥落引起的高空坠物的巡查，及时消除安全隐患；加强业委会（物管会）培训，明确履职清单和权责边界，提高参与老旧小区管理的能力。

以上答复不尽全面，工作不到之处恳请您的理解。物业管理工作任重而道远，感谢您对我区物业管理工作的关心，希望在今后的工作中，得到您一如既往的关心、支持和监督，推动和改进我们的各项工作。

签发人：韩巧生

经办人：潘金悦

联系电话：82883816

常州市金坛区城市管理局

2025年6月26日  

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