尊敬的许志明代表：

首先感谢您对城市管理工作的关心和支持。

您提出的“关于优化住宅小区物业费调价机制的建议”已收悉，现针对您建议的内容答复如下：

一、关于“完善调价程序”的建议

《江苏省物业管理条例》《江苏省物业服务收费管理办法》等法律法规规定，物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则，区分不同物业的性质和特点，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价。业主大会成立后，普通住宅物业公共服务费由业主大会或者业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商，通过物业服务合同约定执行。

经向区发改物价部门了解，目前我区对全区普通住宅前期物业公共服务收费实行分大类分等级“菜单式”管理，具体由物业服务企业根据实际自行选择。物业服务企业在物业服务分项目“菜单”之外如增加服务项目、提升服务品质，经规定程序后可适度提高收费标准。物业公共服务分项目收费标准（基准价）中不包括物业公共照明、公共用水、二次供水运行维护、集中供热运行维护和电梯运行维护费等费用。

二、关于“强化业主参与”的建议

截至目前，我区已成立业主自治组织198个（业主委员会30个，物业管理委员会168个）。依据2024年我局、市场监管局、审计局联合下发的《关于加强金坛区住宅小区公共收益管理的指导意见》（坛城管字〔2024〕2号）文件精神，业主委员会（物业管理委员会）可在社区的指导下，摸清小区“家底”，聘请专业机构对公共收益等小区资金进行审计，并在小区内进行公示；鼓励业委会、物管会与物业公司通过测算物业服务成本，公示拟调整的服务内容、服务标准、收费标准、成本明细等，广泛听取业主意见和建议。2023年，常州市开发了物业管理公共服务平台——“常州住房”APP，具备业主大会线上表决、小区信息公示、投诉建议等功能，极大提高业主参与业主大会以及小区其他事务管理的积极性。我局目前正在联合属地、社区积极推广，开展业主大会线上表决试点工作。

三、关于“规范成本测算”的建议

由业主委员会与物业服务企业协商约定的物业费，属于市场调节价，按照《民法典》相关规定，属于业主共同决定事项，由业主自行决定。

前期物业公共服务费，属于政府指导价，由发改物价部门对其价格进行备案管理。日常由市场监管部门对物业价格进行督查。2024年起，我局联合市场监管局对我区物业服务价格开展专项检查，对服务金紫花园、金悦湾花园、华达名都、尚郡天骄等小区的物业公司，涉嫌违反价格法律法规等行为，作立案处理。

下一步，区发改物价部门将结合您的建议和我区实际，按照价格管理权限，规范推进物业收费管理工作：一是对物业服务等级标准及相应基准价进行评估，本着质价相符、优质优价的原则，综合考虑物业公司服务平均成本、居民消费价格指数变动等情况，适时调整我区物业服务收费标准；二是强化与城管、市场监管等部门间的密切协同，凝聚合力，定期交流分析重点难点问题，规范物业收费行为，提升物业服务水平。

我局将积极配合发改部门开展物业服务收费标准调整工作；继续配合市监部门开展2025年物业费专项检查，加大监管处罚力度，约束违规违法行为，维护业主权益。

以上答复不尽全面，工作不到之处恳请您的理解。物业管理工作任重而道远，感谢您对我区物业管理工作的关心，希望在今后的工作中，得到您一如既往的关心、支持和监督，推动和改进我们的各项工作。

签发人：韩巧生

经办人：潘金悦

联系电话：82883816

常州市金坛区城市管理局

2025年6月26日  

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