尊敬的苏月芳委员：

您“关于推进我区物业管理水平提升，赋能基层治理现代化的建议”已收悉，现针对您提案的内容答复如下：

一、关于“强化源头规范，筑牢行业发展基础”的建议

1.关于“规范市场准入与退出机制”。2018年，住房和城乡建设部印发《关于废止〈物业服务企业资质管理办法〉的决定》，全面取消物业服务企业资质核定，废止企业资质年度审验制度，同步取消物业项目经理持证上岗硬性要求。截至目前，常州市住建局尚未出台物业服务企业信用年审配套政策。

针对资质取消后行业监管新形势，我区主动创新监管路径，构建四项常态化管理举措：

一是建立物业质效综合评价体系。为压实物业企业合同履约责任，推动服务质价匹配，由我局牵头组织实施住宅小区物业服务质效评价，该项评价每半年开展一轮。评价工作由属地政府、公安、消防、市场监管、住建、城管多部门协同参与，对照物业法定职责、物业服务合同约定内容，全面核查企业履职落实情况。通过常态化评估梳理物业管理突出短板，倒逼属地及各行业主管单位协同联动、共同参与小区治理。二是推行项目经理全域备案管理。为稳定小区物业服务队伍，我区在全市率先落地项目经理备案制度，搭建标准化项目经理信息资源库，入库从业人员共计148名，实现项目负责人动态台账管理。三是创新住宅小区公共收益闭环监管。2022至2025年，我区完成200个小区公共收益专项审计；创新构建社区、业委会（物管会）、物业服务企业三方共管模式，配套出台公共收益管理指导意见及系列实操制度规范。目前全区累计开立资金共管账户183个，覆盖190个住宅小区，其中147个账户完成资金归集，归集总额达2741万元。该项创新举措先后被《新华日报》《中国纪检监察报》宣传报道，列为全省物业管理领域可复制、可推广典型经验。同时全面推行小区公共收益市场化代理记账，联合税务部门推进业委会（物管会）临时税务登记与纳税申报工作，现已完成56户主体登记。四是落实公共收益常态化双渠道公示。严格执行每半年公示制度，同步在小区线下醒目公示栏、“常州住房”App发布公共收益收支明细，保障业主知情权、监督权。

2.关于“提升物业企业专业服务能力”。我局主要采取两项措施：一是纵深推进“党建引领物业管理”提质创建，培育打造东城街道“红心管家”、金城镇“邻里汇”、西城街道“幸福里”等一批辨识度高、成效突出的物业特色党建品牌；本年度计划联合社工部建成物业行业党建示范点20个，目前已建成3个。二是联动专业培训机构常态化开设电工、智能楼宇运维、消防应急处置等实操技能培训班，2025年至今累计开展物业从业人员技能培训1200余人次。持续引导物业服务企业朝着专业化、精细化、智慧化方向转型升级，全面提升小区综合服务水平。

二、关于“健全共治机制，激活业主自治活力”的建议

1.关于“规范业主自治组织建设与运行”。一是严把组建关，拟定《常州市金坛区住宅小区物管会（业委会）履职工作指引》，明确候选人资格审查标准，杜绝“带病上岗”，2025年以来新组建业委会（物管会）16个，全部按规范程序完成。二是严把履职关，对不称职、不作为的成员依法依规予以调整，累计调整不称职业委会（物管会）成员12人。三是严把财务关，所有业委会（物管会）须开设资金共管账户、建立财务台账，试点采用第三方代理记账，财务收支每半年向业主公示。四是严把换届关，建立任期届满提前提醒和换届指导制度，确保换届工作平稳有序。

截至目前，全区具备成立业主委员会（物业管理委员会）条件的住宅小区共199个，已完成组建190个，业主自治组织覆盖率95.5%；剩余9个小区正有序推进组建、换届相关工作。

2.关于“搭建多元协同沟通平台”。一是坚持常态化召开物业工作例会。压实物业企业履约责任。定期组织物业企业召开物业管理专题例会，持续督促企业严格履行物业服务合同约定，提供质价相符的服务。二是健全基层物业议事协商机制。全区各村（社区）均已搭建物业管理协商议事平台，定期召集业委会（物管会）、物业服务企业、居民代表多方会商，就地协调化解小区物业管理各类矛盾难题。

3.关于“引导业主依法履行义务”。一是抓实物业行业宣教及常态化业务指导，引导物业企业牢固树立“打铁还需自身硬”经营理念，持续锤炼从业人员专业素养、全面提升综合服务水平，以高品质服务争取业主理解与认可。同步依托小区电子屏、公告宣传栏、业主微信群等线上线下载体常态化开展物业服务宣传，将抽象的服务内容具象化、可视化，让业主直观感知物业服务成效。二是激活业主自治组织治理效能。依托全区业委会（物管会）高覆盖优势，培育业主“花钱买服务”消费观念，引导业主按时足额缴纳物业服务费，常态化调解邻里纠纷，畅通业主诉求收集传递渠道。

三、关于“聚焦重点难点，破解老旧小区管理困境”的建议

一是推行片区连片托管，破解小微小区运维难题。针对部分老旧、安置小区规模偏小、物业费收费标准偏低、单独运营难提质的痛点，创新推行片区化物业管理模式，整合邻近多个小区交由同一家物业服务企业统一运营，依托规模化运营摊薄管理成本、提升物业服务品质。目前指前镇4个小区已落地实施片区一体化管理。

二是加快无物业小区清零，推进专业化托管覆盖。针对无专业化物业接管的小区，由属地街道牵头指导业委会（物管会）组织业主共同商议，依规选聘正规物业服务企业入驻开展常态化管理。当前东城街道晨风小区相关试点工作正在有序推进。

三是厘清老旧小区补贴政策现状，引导公共收益补充管护经费。针对增设老旧小区物业专项补贴的相关建议，结合当前财政“过紧日子”、专项资金专款专用管理要求，除老旧小区改造专项配套资金外，暂无财力设立物业服务常态化补贴。为化解老旧小区收费偏低、管护资金不足问题，我局指导各镇（街道）、村（社区）搭建业主协商议事平台，引导小区通过公共收益统筹列支，补齐物业服务经费缺口，保障小区长效管护。

四、关于“强化科技赋能，构建智慧监管体系”的建议

一是推广数字化物业平台，赋能小区自治管理。持续推进安置小区全覆盖推广常州住房APP，普及业主线上电子投票、小区重大事项线上公示等数字化功能，简化业主议事决策流程，同步提升物业投诉处置响应效能与小区自治水平，全方位满足群众对居住环境安全、便捷、舒适的多元化需求。目前全区已有219个住宅小区（含散居楼）在“常州住房”APP上线。

二是探索智慧消防物联建设，筑牢小区安全屏障。引导和鼓励安置小区依规布设智能烟感、电气火灾监测、消防水压感知等物联网传感设备，配套搭载消防通道占道识别、电动车入梯抓拍等AI 智能识别系统及大数据研判平台。依托数字化、智能化工具实现火情隐患实时感知、自动预警、靠前处置，有效弥补传统人工巡查覆盖面不足、发现滞后等短板，提速火情信息传递，提升安全隐患闭环处置效率。

五、关于“完善监管体系，强化政策保障支撑”的建议

1.关于“健全部门协同监管机制”。一是纵深落地物业提质专项行动，压实属地考核责任。严格贯彻《常州市金坛区推进住宅小区物业管理服务全面提升“1116”行动方案（2024—2026 年）》，细化明晰各镇（街道）物业管理权责清单，将物业治理成效纳入基层社会治理综合考评，实行量化打分、目标化闭环管理。二是健全三级联动议事机制，分层就地化解物业矛盾。构建“区级—镇（街道）—村（社区）”三级物业管理联席会议常态化运行机制，分级处置小区各类诉求，实现一般矛盾化解在社区、复杂问题处置在属地街道。三是常态化推进执法力量下沉小区，构建多部门物业服务质效评价体系。持续深化“执法进小区”工作机制，统筹住建、城管、市场监管、消防、公安等职能部门建立联合执法、快速响应处置机制。2025年至今累计开展联合执法行动48场次，处置小区各类违法违规问题785件。四是深挖12345诉求数据价值，以投诉分析倒逼物业提质增效。将12345政务热线工单作为物业行业运行“晴雨表”，建立物业类投诉“月度汇总、季度研判、年度评估”常态化分析机制，精准查摆行业监管与企业履职薄弱环节。2026年1—5月，全区物业领域有效投诉共计1002件，其中物业服务履约不力类诉求309件，同比下降37.4%。从投诉分布来看，问题主要集中五大板块：公共设施维护占比28%、车库车位管理占比22%、环境卫生整治占比18%、物业费收缴纠纷占比15%、小区安全管理占比10%。依托投诉数据精准画像，靶向锁定管理薄弱点位、重点小区，针对性开展督导整治。

2.关于“加强政策支持与行业引导”。一是健全物业服务综合考评体系，出台物业服务质量考评标准并常态化开展质效综合评价，建立动态考评、闭环处置、结果联动运用机制，属地依据考评结果实行差异化管理，对优质企业优先推荐续聘，对长期整改不力、投诉高发企业督促整改甚至更换并纳入行业慎用名录，现已开展6轮综合评价，13个小区完成物业更换。印发《常州市金坛区住宅小区消防安全专项“回头看”工作方案》深化消防隐患复查整治，27个消防供水缺失小区全部整改销号，紧盯楼道堆物、通道堵塞等隐患常态化巡查；本年度组织5轮安全专项检查覆盖187个小区，联合物业自查、属地拉网排查，电动车违规充电、消防设施故障、通道堵塞等各类隐患全部闭环清零。对照年度工作部署出台《常州市金坛区2026年住宅小区物业管理服务领域突出问题整治工作实施方案》，以安置小区为整治重点，靶向整治质价不符、侵占公共收益、维修资金使用不规范、公共设施维保滞后等群众关切问题，明确整治任务与办结时限。

二是在不具备成立区级物业行业协会的前提下，组建金坛区物业服务行业党委，坚持以党建赋能基层物业治理、推动服务提质增效，持续完善“党建引领、行业主管、属地统筹、多方共治”物业行业现代化治理体系。

打造全省首个物业服务行业党建阵地，牵头组建“红纽带”党建联盟，吸纳供水、供电、供气等12家民生服务企业及多支社会志愿服务队伍入驻联动；常态化落地“暖冬行动”“金秋助学”等惠民公益项目，将红色暖心服务直达群众一线。

创新培育“物业夜课堂”特色党建学习品牌，采取线上线下融合教学模式，常态化组织政策法规、实操服务技能专题培训，全方位锤炼物业从业人员综合专业素养。该课堂已持续开办7年，累计开设65期课程，线上学习浏览量超240万人次。

以上答复不尽全面，工作不到之处恳请您的理解。物业管理工作任重而道远，感谢您对我区物业管理工作的关心，希望在今后的工作中，得到您一如既往的关心、支持和监督，推动和改进我们的各项工作。

签发人：韩巧生

经办人：潘金悦

联系电话：82883816

常州市金坛区城市管理局

2026年7月15日   

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