2025年常州市金坛区城管局规范住宅小区

物业管理执法服务专项行动方案

为进一步提升住宅小区物业管理服务水平，提高人民群众满意度，区城市管理局以实施综合执法进小区专项行动为契机，全面排查住宅小区物业管理中的薄弱环节，促进物业服务企业不断提高服务质量，推动物业管理行业健康有序发展。经研究，决定在全区开展2025年规范住宅小区物业管理执法服务专项行动。

一、实施范围

本区域内所有住宅小区

二、行动依据

《中华人民共和国城乡规划法》、《建设工程质量管理条例》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《城市建筑垃圾管理规定》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省城市市容和环境卫生管理条例》、《江苏省环境噪声污染防治条例》、《江苏省住宅物业消防安全管理规定》、《常州市住宅物业管理条例》、《常州市生活垃圾分类管理条例》等。

三、实施方式及步骤

（一）动员部署（2025年3月）

区城管综合行政执法大队、物管处、环卫处特管站联合组织召开住宅小区物业服务企业负责人会议，宣讲执法服务内容和相关法律法规。物业服务企业根据方案要求开展自查，完善相关管理台账。各派驻中队向辖区内装修公司发放房屋安全管理知识课堂宣传册和文明装修告知书（附件6）。

（二）全覆盖执法服务（2025年4月—9月）

由区城管综合行政执法大队各派驻中队负责对区域内的住宅小区开展执法服务；执法服务做到全覆盖，全年每个小区最少上门服务1次；各派驻中队联系属地政府物业管理机构（执法安监办）提前通知小区物业；执法服务过程中发现问题不得直接予以处罚，应通过向物业公司发放制式问题整改通知书的方式要求整改，同时对发现的其他问题进行提醒告知，派驻中队根据整改时限进行复核。

（三）联合复核（2025年10月—12月）

区城管局统一部署，由综合行政执法大队、物管处、环卫处联合属地政府物业管理机构（执法安监办），采取随机抽查的方式对在派驻中队已服务的住宅小区进行复核，复核比例不低于20%，重点是复核服务过程中问题的发现率和整改率。

四、执法服务内容

（一）基础事项：物业服务企业信息公示制度执行情况

1.物业服务企业营业执照、项目负责人、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费依据、物业服务投诉电话（要求长期公示）；

2.电梯、消防等公用设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式和应急处置方案等（要求长期公示，小区没有电梯的不需要公示）；

3.物业服务费用、其他服务收费和公共收入、公共收益的收支情况、小区车位、车库出租情况及出租收费标准（要求至少每半年公示一次，公示地点为小区各主要出入口）；

4.小区树木修剪等容易引发业主争议的维修养护项目（要求及时公示且公示期限不少于十五日）；

5.物业服务与管理每月的工作安排（要求每月公布一次）；

以上所有公示信息要求同时在小区业主群里进行公示。

（二）管理事项方面

1.安全风险排查方面：包含物业服务企业是否落实住宅小区消防安全管理工作。消防设施、器材保持完好有效，是否建立完善日常检查、设备使用规范、设备定期维护等方面制度。是否定期对架空层、楼道过道、楼梯间等堆放的杂物进行清理。检查住宅小区是否存在消防通道、疏散通道等被占用、堵塞的；是否存在电瓶车违规停放充电的等问题，对发现的问题及时制止、上报。是否对小区公共部位存在的风险情况进行巡查并制作相应台账（巡查内容包含日常巡查中发现的墙体年久失修倒塌风险、外墙瓷砖剥落、路灯杆破损倒塌等）

2.违法建设、违规装修方面：包含业主装修报备登记情况、物业服务企业与业主是否签订装修协议情况（装修协议中必须包含不得变动建筑主体和承重结构等的要求）、物业服务企业是否与业主签订装饰装修管理告知书（附件5）、物业服务企业巡查劝阻制止及上报台账（工作内容要求对涉及业主装修敲墙阶段物业每日至少上门巡查一次，将文明装修告知书（附件6）张贴在装修业主的家中和所在楼道口，十二时至十四时、十九时至次日七时期间不得进行产生环境噪声污染的作业）。

3.建筑垃圾处置方面：包含小区建筑垃圾管理处置情况，是否设置建筑垃圾临时堆放点、是否与有资质的运输公司签订运输处置协议、装修业主的建筑垃圾处置情况记录表（附件3）、出入小区的运输建筑垃圾车辆是否登记（附件4）、发现的无资质运输建筑垃圾的车辆是否上报给城管部门。

4.垃圾分类工作管理方面：包含小区生活垃圾分类管理情况，是否按照《常州市生活垃圾分类管理条例》规定设置生活垃圾分类收集设施设备，是否保持生活垃圾分类收集设施设备完好以及周边环境整洁，是否将已分类的生活垃圾交由符合相应要求的单位进行收集、运输，是否建立生活垃圾分类投放日常管理制度，明确生活垃圾分类投放规范、投放时间和地点。是否公示分类收运单位名称、联系方式、收运时间等作业信息，以及监督单位名称、联系方式等信息，是否开展生活垃圾分类知识宣传，对生活垃圾分类投放行为进行指导、监督。是否对不规范投放生活垃圾的行为进行劝阻、制止，并督促改正，对拒不改正的，及时向属地政府报告，并协助处理。

五、工作要求

（一）广泛宣传，统一思想。充分利用公众号等自媒体宣传途径，宣传综合执法进小区的内容和意义，积极召开相关人员工作会议，动员部署工作，进一步凝聚共识，营造齐抓共管的氛围。

（二）强化监督，创新服务。各派驻中队要认真履行监督职责，加强行政执法人员培训，切实转变行政执法人员卸责式检查的错误观念，创新涉企行政检查监督方式，推广监督+服务模式，实现常态化监督。

（三）成果转化，赋能物业。通过专项行动推动成果转化，赋能物业行业长远发展，将检查结果运用到日常管理中，促进物业服务企业提升服务水平，对检查中成绩优秀的物业服务企业予以宣传推广。