坛城复〔2025〕第17号

尊敬的李云委员：

首先感谢您对城市管理工作的关心和支持。

您提出的“关于改善金坛部分小区物业‘高收费、低服务’状况的建议”收悉，现答复如下：

一、关于“重塑收费规范体系”的建议

关于成本核算与指导价制定。根据《江苏省物业管理条例》《江苏省物业服务收费管理办法》，物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则，区分不同物业的性质和特点，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价。业主大会成立后，普通住宅物业公共服务费由业主大会或者业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商，通过物业服务合同约定执行。

对于前期物业公共服务费，我区发改物价部门将结合您的建议和我区实际，按照价格管理权限，规范推进物业收费管理工作：一是对物业服务等级标准及相应基准价进行评估，本着质价相符、优质优价的原则，综合考虑物业公司服务平均成本、居民消费价格指数变动等情况，适时调整我区物业服务收费标准；二是强化与城管、市场监管等部门间的密切协同，凝聚合力，定期交流分析重点难点问题，规范物业收费行为，提升物业服务水平。

关于收费项目清理与公示。《常州市住宅物业管理条例》第四十六条规定，物业服务企业应如实在物业管理区域内显著位置和市物业管理公共服务平台公布或公示物业服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准等相关信息，每半年公开物业费、公共收益等资金的收支情况，保障业主知情权与监督权。目前，我区要求各物业服务企业，在每年8月前和次年的2月前，在小区主出入口的信息公示栏和“常州住房”App上进行线上、线下同步公示。业主可以通过“常州住房”App实时查询小区相关信息。2025年2月，全区209个小区均设置了执法进小区物业服务信息公示牌，进一步规范小区信息公示工作。

关于动态调整规则落地。目前，常州市各辖市区物业费收费标准均实行“政府指导价与市场调节价相结合”的管理模式。您提出的建议契合行业发展趋势，对推动物业管理行业健康发展、保障业主合法权益具有重要意义。据了解，部分城市已探索建立物业费动态调整机制，但在触发条件、调整程序等方面仍需进一步细化和完善。我局将积极与区发改、市场监管部门沟通，开展专题调研，收集典型城市经验及业主的实际需求；推动立法调研，积极向省、市相关部门建议，力争将物业费动态调整机制写入地方性法规。

二、关于“全方位提升服务品质”的建议

关于专业培训与资质准入。2024年10月，我局组织了全区物业管理业务培训。各镇（街道）物业管理负责同志、各村（居）委会书记及物管专员、物业服务企业业务负责人共计500余人参加培训。本次培训主要围绕《常州市住宅物业管理条例》展开，提高物业一线人员履约能力。近年来，我局累计开展业务培训100余场，约5000余人次参加。同时，我区即将出台项目经理备案管理制度，进一步保证一线管理人员的履职能力和服务水平。

关于量化服务考核体系。为切实有效对全区住宅小区物业服务企业进行监管，自2023年起我区开始实施住宅小区物业服务项目“红黑榜”评价机制（以下简称红黑榜），红黑榜由属地政府和市场监管、住建、城管、消防、公安5个职能部门，联合对住宅小区物业服务情况进行打分，以加强物业管理工作中的部门联动，督促物业企业履约尽责。红黑榜每半年评价一次，目前已通过4轮联合考评，推动13个小区更换物业企业。

关于引入服务竞争机制。根据《常州市住宅物业管理项目招投标办法（试行）》的文件规定，鼓励业主大会通过市公共资源交易中心（分中心)选聘物业服务企业。物管会应当通过市公共资源交易中心（分中心）选聘物业服务企业。选聘、续聘和解聘物业服务企业或者其他管理人属于业主共同决定事项之一，合同期满后，业委会（物管会）应当组织业主共同决定，择优选取物业服务企业。

三、关于“畅通沟通桥梁，强化监督效能”的建议

关于数字化沟通平台搭建。由常州市住建局开发的“常州住房”App已全面上线，整合信息公示、物业报修、投诉受理、进度查询等功能，基本实现“问题即传、部门即办、结果即馈”的线上闭环管理。

关于为业委会赋能。2024年11月，我局举办全区住宅小区业委会（物管会）业务知识培训班，对业主自治组织筹建等业务知识做宣贯，推动业主自治工作走向规范化、制度化轨道。

下一步，我局将协同区发改部门对物业服务等级标准及相应基准价进行评估，适时调整我区物业服务收费标准；持续开展 2025年度住宅小区物业服务项目“红黑榜”评价及2024年度业主满意度测评；跟进50个住宅小区公共收益审计工作;联合市场监管部门开展物业服务领域价格收费专项检查，加大企业抽查数量，倒逼物业服务企业依法依规经营。

以上答复不尽全面，工作不到之处恳请您的理解。物业管理工作任重而道远，感谢您对我区物业管理工作的关心，希望在今后的工作中，得到您一如既往的关心、支持和监督，推动和改进我们的各项工作。

签发人：韩巧生

经办人：潘金悦

联系电话：82883816

常州市金坛区城市管理局

2025年6月26日    

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