坛城复〔2023〕第10号

尊敬的丁苏霞代表：

首先感谢您对城市管理工作的关心和支持。

您提出的“关于规范我区住宅小区物业管理服务的建议”已收悉，现答复如下：

一、关于“严格执行招投标，推行物业服务市场化”的建议

从2005年开始，对于新建住宅小区，我局严格按照常州市住宅物业管理项目招投标办法规定的流程，指导、监督前期物业管理招投标活动，规范开发建设单位选聘前期物业服务企业行为。由于招投标的不可控性，会出现前期物业是与建设单位有一定关联的物业服务企业，比如万科、龙城控股等，但都是严格按招投标流程来选聘的。

在物业管理阶段，由业主大会决定选聘、续聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。鼓励业主大会通过市公共资源交易中心（分中心）选聘物业服务企业。物管会应当通过市公共资源交易中心（分中心）选聘物业服务企业。一些物业费标准低及收缴率较低的老旧小区和安置小区，无法聘请到物业公司，是由属地政府托底，通过政府的公共交易平台按照招投标的相关流程来选聘的。在推行市场化过程中，有少数业委会、物管会存在招投标不规范等问题，下一步我局将指导属地加强对业委会、物管会招投标工作的监管。

二、关于“强化物业服务企业管理水平”的建议

2022年以来，围绕提升物业企业的管理服务能力，我们做了以下工作：一是开展培训。每月举办一期《物业夜课堂》，组织了16场业务培训及现场推进会，对全区各物业服务企业、社区物管专职人员等物业管理从业人员进行培训，从小区城市长效管理、设施设备维护、安全生产等方面入手，着力提升物业服务人员的业务和服务水平。二是进行技能提升。联合区总工会、区工会学校，开展了电工、智能楼宇员、物业管理员等技能培训；已举办两届行业消防技能比武竞赛，以赛代练来提高从业人员专业水平；每年都组织开展高层住宅小区消防和防汛演练。三是走访座谈业委会、物管会，指导如何监督物业服务企业履行物业服务合同，来保质保价地完成合同约定的内容。四是围绕文明城市创建、长效管理、合同履约等内容，正在制定《金坛区住宅小区物业管理公共服务“红黑榜”评价方案（试行）》。通过“红黑榜”考核督促物业企业优胜劣汰提升服务管理能力。五是联合镇（街道）和相关职能部门，开展了“生命至上，隐患必除”消防安全专项检查、公共收益专项审计等，以此督促物业服务企业提高服务水平。

三、关于“全力推进居委会、业主委员会、物业公司三位一体的管理模式”的建议

为提高业主自治能力，近年来，我局围绕党建、居委会、业主委员会、物业服务企业，打造了“四位一体”的协调运行机制。一是加大物业服务企业党组织覆盖率。全区有13个物业服务企业和2个物业管理委员会成立了党支部。我局指导属地政府加大对物业服务企业、业委会、物管会党建工作的扶持力度，指派党建指导员开展党建工作。目前全区已创成南园二村、北园新村等4个省级党建引领物业管理示范小区，30个市级党建引领物业管理示范小区。二是推进业委会、物管会组建。目前在任期内的业委会有14个，物管会有21个。根据《中共常州市委全面深化改革委员会2023年工作要点》《区委办公室关于党建引领基层治理“治理力工程”的实施意见》等文件要求，我局今年将至少完成20个住宅小区的业委会（物管会）成立工作，目前已新组建业委会4个，物管会7个。三是建立物业服务共商共管工作机制。下一步将把住宅小区党组织纳入网格“大支部”中，物业服务项目党员负责人、业委会（物管会）中党员业主代表担任网格“大支部”委员；建立联席会议制度，社区党组织牵头业委会、物业服务企业（项目）和辖区内其他治理力量，定期召开联席会议，共同协商解决小区涉及物业管理服务的事项。

四、关于“出台《物业服务收费管理办法》”的建议

目前关于物业服务收费的相关规定，省、市、区均有相应的文件支撑。在实际执行过程中，物业服务收费确实存在一些问题。比如老旧小区物业服务费收费明显偏低，勉强覆盖日常保洁，对于绿化养护、消防监控设施设备、秩序维护等服务，未能形成有效覆盖等。物业费调价工作，根据相应的调价程序，需要经过业主大会表决。近两年结合老旧小区改造虹桥小区、河滨小区都推进过调价工作，但均未成功。下一步我们会根据物业服务收费相关规定，对于价格明显偏低的小区，将会同属地、部门积极指导召开业主大会来调至合理价位；对于业主认为收费明显偏高的，也将指导属地通过业主大会进行合理调整。对于空置房物业费的问题，物业费的构成包括保洁费、保安费、绿化费等，大部分是为全体业主公共部分的管理、共用设备设施维护费用。小区在交付后，很长一段时间会存在大量空置房，但小区卫生仍需天天清洁打扫，公共秩序必须时时巡查维护，所有设施设备如电梯、消防等费用也要正常支出。所以，根据现有法律规定，空置房应该缴纳物业费。

五、关于“加强房地产开发施工质量监管”的建议

针对此问题，区住建局开展了以下几点工作。一是落实工程建设项目质量预控机制，及时组织对建设、监理及施工等单位进行质量监督告知；二是通过综合大检查和专项行动全面排查工程实体质量情况和存在实体质量问题项目的各方责任主体落实情况，督促问题整改；三是抓好分户验收环节监督，确保分户验收不流于形式，不走过场；四是严格执行“业主开放日”制度，维护消费者合法权益，有效减少工程质量投诉，提前化解工程质量纠纷；五是建立了样板制度，突出样板在标准化施工管理中的引领作用，推动住宅工程高质量发展；六是开展了住宅工程质量信息公示工作，进一步压实建设单位首要质量责任，督促各参建单位规范建设行为、履行质量承诺，严格施工过程控制；七是有针对性地开展了教育培训，提升工程质量监管人员的能力水平。

物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验。我局也将积极配合区住建局督促物业服务企业做好承接查验工作。

六、关于“理顺管理体系”的建议

按照“党建引领、行业指导、属地负责、部门联动”的工作方针，我区目前已成立区物业管理工作领导小组，围绕属地化管理工作思路，在各镇（街道）、社区（村）居委会成立工作站，设置物管专职人员，通过“区行业主管部门—属地政府—社区（村）居委会”三级联动治理模式，及时协调处置物业管理中的各类问题。今年6月，常州市住建局出台了考核文件，开展2023年常州市住宅物业服务评价检查工作。结合系统评分和各级物业管理部门的日常考核，对物业服务企业实施优良激励、不良惩戒的分级管理。目前常州阳光物业管理平台已上线，平台中设有“考核评价审核”“考核评分档案”等模块，下半年将对企业表彰、奖励、违规、评分等级等情况进行公示，这是构建物业服务企业信用管理体系的一种有益尝试，可以有效规范企业经营行为，提高信息透明度。

以上答复不尽全面，工作不当之处恳请您的理解。城市管理工作离不开您的关心和支持，在今后的工作中，希望能继续得到您的关注和建议。

签发人：韩巧生

经办人：潘金悦

联系电话：82883816

常州市金坛区城市管理局

2023年6月28日  

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