坛城复〔2023〕第3号

尊敬的陈建平代表：

首先感谢您对城市管理工作的关心和支持。

您提出的“关于区政府加大购买物业公共服务，推进国有物业企业统筹管理全区老旧住宅小区的建议”已收悉，现答复如下：

目前，全区2000年前交付的老旧居民小区有31个，建筑面积282万平方米，26806户。其中实施物业管理的小区有19个，涉及9家物业服务企业，仅提供单项保洁服务的小区12个，物业公共服务费最高0.3元/平方米·月，最低仅收取120元/年/户的保洁费。我区现有常州市金坛区金房物业有限公司（以下简称金房物业）、常州市金坛区金沙资产管理有限公司（以下简称金沙资产）两家国有物业公司。金房物业负责服务管理新城东苑一区、二区、三区、四区，朱庄花苑，万士新村，徐塘新村7个动迁安置小区；金沙资产负责服务管理九洲里花园、岸头佳园2个动迁安置小区。管理面积246万，近19000户居民。

一、关于“逐步实现国有物业企业统筹管理全区老旧住宅小区”的建议

目前，我区老旧小区的收费管理模式主要有三类，第一类是市场化运营的老旧小区，物业服务费完全由业主支付；第二类是由政府补贴物业服务费的老旧小区，业主只缴纳保洁费；第三类是政府托底的拆迁安置小区，业主无需缴纳任何费用。对于第一类老旧小区，我局主要是根据物业管理工作开展情况，引导业主大会授权的业主委员会（物业管理委员会）通过公开招标的方式，来选聘国有物业服务企业；对于第二类老旧小区，主要是引导属地政府增加国有物业服务企业的参与率；对于第三类拆迁安置小区，原则上属地政府可以通过公开招标的方式，委托国有物业服务企业进行管理。

现阶段，从金房物业、金沙资产两个国有物业服务企业的经营现状来看，由于缺乏有效的竞争激励机制，物业管理的人才相对不足，市场化管理能力与目前一些大的物业公司相比还有较大差距，群众满意度不是很高，在这种情况下，大规模推进国有物业服务企业在老旧小区的进驻率还存在一定的难度。下一步我局将积极与国有物业服务企业沟通，督促企业不断提升业务能力、服务水平，扩大竞争力，积极参与到市场化物业竞争中来。

二、关于“不断提高政府购买物业公共服务的动迁安置小区管理效能”的建议

我们认为，提高政府购买物业公共服务的动迁安置小区管理效能，首先要养成花钱购买服务的理念。动迁安置小区作为政府民生工程，往往涉及政府购买公共物业服务、提供物业费补贴等情况，动迁安置小区的业主面临从“村民”向“市民”转变的阵痛，如何加强宣传，正确引导，一直是我局的工作重点之一。近年来，我局开通了“金坛物业人”公众号、“金坛物管”官方视频号和抖音号，传播物业管理知识，传递行业讯息，引导动迁安置小区居民养成购买服务的理念，号召广大业主共同营造和谐、文明的小区物业管理氛围。目前，“金坛物业人”公众号已发推文305篇，“金坛物管”视频号及抖音号平台已发布作品268个，点击率超350万人次。

其次是广开言路，拓宽渠道，提高居民参与物业管理工作的积极性。针对居民投诉建议渠道单一等问题，我局督促物业服务企业开展常州市“阳光物业”信息平台和“金坛城市管家”微信小程序的信息录入工作，通过物业企业小区信息公示、居民建议意见提报等板块，加强业主和物业企业的沟通交流，实现“透明物业”，让原本无形的服务，形成有形的“边界”，争取更多的居民参与到物业管理工作中来，从而提高动迁安置小区的管理效能。

三、关于“尽快制定物业公共服务费调价方案和‘超合同’服务补贴”的建议

《江苏省物业管理条例》第四十九条规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定”；“实行政府指导价的，价格行政主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及消费物价指数变动情况，制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度，并向社会公布。价格行政主管部门应当每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准可以由双方另行约定。”

目前，我区物业服务收费施行政府指导价的小区，收费标准依据《金坛市市区普通住宅物业公共服务分项目收费办法》（坛发改价〔2011〕31号），已沿用十余年。我局将依据法律法规规定，积极配合发改部门开展前期物业公共服务费政府指导价的调价工作。

对于施行市场调节价的小区，我局积极指导业主大会授权的业主委员会（物业管理委员会），依据“质价相符”的原则，开展物业服务收费的调价工作。目前，我局已指导完成城市花园、翠堤湾以及颐和世家小区的物业费调价工作。

对于超出分项目收费标准的基础服务，可以适当收费，但具体服务收费内容必须在服务合同中予以体现，对于物业服务企业履行城市长效管理、文明城市创建等“超合同”业务，我局将向上级部门建议制定出台相应补贴政策，提高企业履行社会义务的积极性。

以上答复不尽全面，工作不当之处恳请您的理解。城市管理工作离不开您的关心和支持，在今后的工作中，希望能继续得到您的关注和建议。

签发人：韩巧生

经办人：潘金悦

联系电话：82883816

常州市金坛区城市管理局

2023年6月28日  

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