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坛建发〔2010〕6号
关于进一步规范全市房地产开发管理的通知
市各房地产开发企业、各镇建管站、局各相关部门：
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《物业管理条例》、《建设工程质量管理条例》及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》等有关法律法规的规定，房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。为完善和发展房地产市场管理，规范房地产市场经营行为，提升房地产开发和经营水平，现结合我市实际，对我市房地产开发项目的经营和管理提出如下规范，希认真贯彻执行。
一、认真执行《房地产开发（电子）项目手册》制度
根据省建设厅《关于实施房地产开发（电子）项目手册制度的通知》（苏建房[2009]164号）规定，自2009年8月1日起在全省范围内实施房地产开发（电子）项目手册制度。房地产开发企业在依法取得开发用地批准文件15日内向市建设局申领《项目手册》，房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的重要事项记录在《项目手册》中。
《项目手册》实行月度填报制度，房地产开发企业每月底填报本月发生的事项。建设局建设科每月对房地产开发企业填报的《项目手册》内容进行验核并签署意见。《项目手册》作为核定企业资质等级的证明材料之一。
二、加强房地产项目非营业性公建配套建设与管理
房地产开发项目签订《公建配套项目建设合同》前，建设单位就项目总体概况、建设计划、非营业性公建用房建设方案与计划、交付时间及前期物业管理方案等报建设局建设科会审。
会审通过并签订《公建配套项目建设合同》后，方可办理施工图审查及报建手续。
三、加强商品房预（销）售管理
1、适度提高商品房预售审批标准。2008年9月5日后取得土地的房地产开发项目，在工程形象上要求多层结构封顶，小高层、高层至1/3才准予预销售；2008年9月5日前已取得土地的项目按原政策执行，工程形象进度达到±0以上才准予预销售。
2、加强合同备案管理。开发企业与购房人签订商品房买卖合同必须按《金坛市商品房买卖合同（预售）登记备案管理办法》（坛建发[2004]76号）的要求及时进行网上备案。未经网上备案或有涂改的商品房买卖合同不得作为房屋权属登记的要件。
3、签订的买卖合同中，应当约定前期物业管理服务内容、服务标准、计费方式及计费起始时间等内容。
四、加强住宅工程质量通病控制措施落实与住宅工程分户验收工作
开发企业作为工程质量的第一负责人，应当进一步提高质量意识，严格执行《住宅工程质量通病控制标准》（DGJ32/J 16-2005）和《江苏省住宅工程质量分户验收规则》中的各项要求，强化落实管理措施，减少质量通病和质量投诉。
1、应严格按《住宅工程质量通病控制标准》（DGJ32/J 16-2005）的要求委托设计，施工图设计文件中应增加质量通病控制施工标准图样，明确预防质量通病的各项具体措施和节点做法，明确采用的新型墙材的各项性能指标和检验要求，并把通病控制措施的有关做法纳入招标文件并严格按规定计取相应款项。
工程进行发包时，应与施工单位签订总包合同，不得将水电、门窗、装饰栏杆等进行肢解发包，不得压缩合理工期。施工及监理合同中应体现优质优价原则并有具体奖惩标准，合同应提交市招标办备案。
2、应加强对监理单位工作实效的考核，督促监理单位对通病控制措施落实情况加强检查，对整改情况加强验收，并建立相应的激励制度，提高工程质量，减少质量投诉。
应督促各方主体加强施工过程控制。在工程主体验收前，应要求监理和施工企业按分户验收的要求进行每户的弹线定点，对板厚、室内净高、轴线偏位、墙体的垂直度和平整度、顶棚的平整度等进行验收，提供每户的验收记录。
3、应负责全面组织和实施分户验收工作。分户验收工作是住宅工程竣工验收的前置条件，分户验收不合格或分户验收未完成的工程，开发企业一律不得组织工程竣工验收。分户验收前，应组建分户验收组，及时将分户验收方案报市质监站备案。
分户验收，应具备《江苏省住宅工程质量分户验收规则》中3.0.1条要求的条件，并做好3.0.2条中要求的的各项准备工作。监理单位应对上述条件和准备工作进行书面确认并报开发企业。开发企业批准后，方可进行分户验收。
4、分户验收过程中，开发企业应督促分户验收组严格按标准进行检查验收，对屋面、外窗和有防水要求的房间应蓄水和淋水，全数检查其渗漏情况，试验过程应符合有关要求。检查中发现的问题应逐户记录，分户验收组应进行复查并做好复查记录。分户验收合格后，开发企业应统一制作分户验收合格证，张贴在每户室内。参与分户验收人员应在分户验收合格证上签字、盖章，注明上岗证号。
5、在竣前抽查中发现不具备分户验收条件、分户验收记录不真实或存在影响主要使用功能的严重质量问题的，市质监站将责令改正，符合要求后开发企业应重新按规定组织分户验收。
五、严格工程竣工验收制度
房地产开发企业在单位（子单位）工程竣工验收前，应组织勘察、设计、施工、监理等各方责任主体进行预验收，预验收符合要求后填报《单位（子单位）工程施工质量竣前抽查申报单》向市质监站申报竣前抽查，竣前抽查通过并具备竣工验收条件的，房地产开发企业方可组织参建各方进行竣工验收。
竣工验收通过后，开发建设单位应携带《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《单位（子单位）工程竣工验收报告》以及相关专项验收（备案）证明文件报送市质监站，市质监站在相关资料收集齐全后出具《建设工程质量监督报告》。
六、实行项目交付业主使用前公建检查制度
开发企业在申请公建检查之前，应根据《物业管理条例》第二十八条、二十九条之规定，在房屋交付前与物业企业办理承接验收手续。
房地产开发项目未经公建检查验收合格，开发企业不得交付业主使用。经公建检查合格，取得相关手续后，方可到房管部门办理产权初始登记。
七、加强商品房室内装饰装修管理
开发企业和物业服务企业应依据建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》及《金坛市市区住宅装饰装修结构安全管理工作规则》的规定，将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。装修人应当向市房管处申报登记并办理相关手续后，方可进行室内装饰装修工程的施工。
开发公司在房屋交付中造成业主违规装修所产生的房屋安全问题，由开发企业向市房管处书面上报整改方案，在限期内消除房屋安全隐患并办理房屋装饰装修结构安全审定手续，并承担审定费用。
八、规范物业服务用房的建设与管理
开发企业应按《关于物业服务用房有关问题的处理意见》（苏建房[2006]371号）要求，设计、建造和交接物业服务用房，在申请办理房屋所有权初始登记时，一并对物业服务用房申请登记。
九、加强和规范住宅工程质量投诉处理
开发企业应从构建和谐社会的大局出发，认真对待每起质量投诉，建立投诉档案，指定专人负责现场核查和解决问题，不得推诿和推卸责任，避免激化矛盾，影响社会稳定。
开发企业处理质量投诉应及时。对质监站受理的质量投诉，开发企业应按规定处理并及时将处理完成情况书面报质监站。
十、乡镇开发企业应按本通知的要求做好本公司开发项目的经营与管理；各镇建管站参与本镇开发项目的公建检查，配合建设局相关部门按通知要求做好各项服务工作。
十一、相关罚则
1、房地产开发企业填报的《项目手册》内容不全或者有错误的，责令其改正、补全项目信息；未按照苏建房[2009]164号文规定填报《项目手册》的，不予受理其核定资质等级的申请；弄虚作假填报《项目手册》的，根据《房地产开发企业资质管理规定》、《城市商品房预售管理办法》的规定给予处罚。
2、违反《物业管理条例》规定，住宅物业的建设单位未通过招投标方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，建设局责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款；
违反《物业管理条例》规定，不移交有关资料的，责令限期改正，逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，并处1万元以上10万元以下的罚款。
3、违反《建设工程质量管理条例》规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任：
(1)未组织竣工验收，擅自交付使用的；
(2)验收不合格，擅自交付使用的；
(3)对不合格的建设工程按照合格工程验收的。
4、违反《建设工程质量管理条例》规定，建设工程竣工验收后，建设单位未向建设局或者其他有关部门移交建设项目档案的，责令改正，并处l万元以上10万元以下的罚款。
5、备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件１５日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。
建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收，处２０万元以上５０万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
备案机关决定重新组织竣工验收并责令停止使用的工程，建设单位在备案之前已投入使用或者建设单位擅自继续使用造成使用人损失的，由建设单位依法承担赔偿责任。
6、房地产开发企业违反本办法规定，有法律法规依据的，依据法律法规进行处罚；没有法律法规依据的，视情节轻重给予责令限期改正和具结保证、建议降低或注销开发资质证书等相应处理。
具体执法人员由建设局监察室、建设科、财务科、市质监站、房管处、城建档案馆等部门人员组成，局建设科牵头。
7、建设局机关及相关职能部门工作人员在工作过程中应当恪尽职守，认真履行职责，严禁徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守，否则由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
二〇一〇年一月十二日
主题词：进一步规范 房地产开发管理 通知
金坛市建设局办公室 2010年1月12日印发
共印80份 |
国务院
常州市人民政府