为贯彻执行“以票控税、网络比对、税源监控、综合管理”的治税方针，努力提升建筑业、房地产业税收管理水平，根据《国家税务总局关于印发<不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法>的通知》（国税发[2006]128号）、《江苏省地方税务局关于印发<江苏省地方税务局建筑业房地产业营业税管理暂行办法>的通知》（苏地税发[2006]244号）和《常州市地方税务局关于进一步加强建筑业、房地产项目税收管理的意见》（常地税发[2008]110号）精神，结合我市实际，现就有关问题提出如下意见：

　　一、加强对建筑业、房地产项目的控管

　　（一）项目登记管理

　　1、项目登记范围

　　本市范围内的建筑业、房地产项目以及本市施工单位承接的金坛市范围以外建筑项目均应进行项目登记。但独立核算单位内部承接的建筑项目情况除外。

　　2、项目登记主体

　　本市范围内建筑项目的建设单位和施工单位以及房地产项目的建设单位；承接本市范围以外建筑项目的金坛市施工单位。

　　3、项目登记管辖

　　（1）凡在本市承接建筑项目的施工单位，应向其项目所在地主管税务机关办理项目登记手续。

　　（2）本市施工单位承接金坛市范围以外建筑项目的，应向其机构所在地主管税务机关办理项目登记手续。

　　（3）本市范围内的建筑项目的建设单位应向其项目所在地主管税务机关办理项目登记手续。

　　（4）房地产项目的建设单位应向其主管税务机关办理项目登记手续。

　　（5）对跨镇区工程项目登记的管辖由金坛市地方税务局确定。

　　4、登记时限及资料报送

　　（1）建筑项目的建设单位应在建筑工程合同签订之日起30日内到其项目所在地税务机关进行项目登记，如实填写《建设方工程项目登记表》并提供下列证件、资料：

　　①建设单位的税务登记证、营业执照（事业单位登记证、社团登记证等）副本及复印件。

　　②工程承发包合同、工程项目立项书原件及复印件；

　　③《建设工程规划许可证》原件及复印件。

　　房地产项目的建设单位在取得《房屋预售许可证》后，还需如实填写《房地产项目新开工登记表》，并报送物价部门核定的商品房价格批件原件及复印件。

　　（2）建筑项目的施工单位应在建筑工程合同签订并申报领取《建设工程项目施工许可证》之日起30日内向项目所在地税务机关提供项目信息，如实填写《施工方工程项目登记表》并提供下列证件、资料：

　　①施工单位的营业执照副本、税务登记证副本及复印件；

　　②工程承发包合同、分包合同、转包合同、施工合同及其工程预算资料原件及复印件；

　　③《建设工程项目施工许可证》原件及复印件；

　　④开户银行及账号；

　　⑤外地来坛施工单位还应提供《外出经营税收管理证明》原件及复印件。

　　（3）本市施工单位承接金坛市范围以外建筑项目的，也应按照上述规定向其机构所在地主管税务机关进行异地建筑工程项目登记。

　　5、项目变更及报停

　　（1）建筑项目的建设单位与施工单位工程项目信息发生变动的，应在工程项目信息发生变动之日起30日内，向原项目登记的主管税务机关提供变更项目信息；如实填写《建设方（施工方）工程项目变更登记表》并提供相关变更资料。

　　（2）建筑项目的建设单位与施工单位在建筑项目施工过程中，发生停缓建的，在决定停缓建之日起15日内，应到原项目登记的主管税务机关办理工程项目停缓建登记。在复建之日起10日内向主管税务机关办理复建手续。

　　（二）项目日常管理

　　1、信息采集

　　主管税务机关要加强与同级发改、规划、财政、国土、建设、房管、交通、招投标管理等部门的联系，及时采集建筑业、房地产业工程项目的立项、开工建设等信息。

　　2、跟踪管理

　　主管税务机关要对建筑业、房地产项目实行分级分类跟踪管理。对于合同标的在500万元以下的建筑项目（不包括房地产项目）以及所有房地产项目要按月监控，对于合同标的在500万元（含）以上的建筑项目（不包括房地产项目）要按季度重点监控。对建筑项目，重点监控项目施工进度以及建设单位付款、施工单位收款开票以及税款缴纳情况；对房地产项目还要监控开发的商品房预销售、销售的面积、套数、金额、开票以及税款缴纳等情况。

　　主管税务机关要按项目实施管理，建立项目台账，对所监控的信息及时进行数据维护，项目清算后要按户装订成册。

　　（三）项目清算管理

　　1、清算范围

　　本市范围内合同标的30万元（含）以上建筑工程项目以及所有房地产项目。

　　2、清算时限

　　（1）本市范围内建筑项目的施工单位在建筑业工程项目完工并经相关部门竣工验收及出具工程竣工结算报告之日起30日内，向项目登记的主管税务机关申请建筑项目清算。

　　（2）本市范围内房地产项目的建设单位应在商品房全部销售完成后30日内，向主管税务机关申请营业税清算。

　　3、管理要求

　　（1）主管税务机关对以下情形的建筑项目实施清算时，应实地调查核实：

　　①合同标的在500万元以上（含）的建筑项目；

　　②纳税人有设备扣除事项的；

　　③主管税务机关认为有疑问需要进行调查核实的。

　　（2）主管税务机关在办理建筑项目（不包括房地产项目）清算时，应对工程结算价款、甲供材、设备扣除等项目进行核实确定，同时清缴营业税、个人所得税等税款，在项目清算结束后，出具《建筑项目清算表》。

　　（3）外地来坛施工单位需凭项目所在地主管税务机关出具的《建筑项目清算表》办理本项目末次开票手续。

　　（4）对于房地产项目，主管税务机关重点核查其销售商品房涉及到的营业税及附加以及土地增值税缴纳情况。

　　二、建筑业、房地产业自开票纳税人的认定和管理

　　（一）按照我市对建筑业征管的要求，对建筑业纳税人要求认定为自开票纳税人的应从严控制。

　　对一些水、电、气等直接面向用户以及用票量大的建筑安装企业实行税务机关代开票确有困难的，凡符合下列条件，经市局核准，可以认定为自开票纳税人：

　　1、企业申请；

　　2、依法办理税务登记证；

　　3、严格执行建筑业项目管理办法；

　　4、企业财务核算健全、能按期进行纳税申报、近年来未发生重大偷漏税的；

　　5、能按发票管理办法开具、使用、保管发票；

　　6、税务机关的其他要求。

　　（二）符合下列条件的房地产企业，由市局核准其为自开票纳税人：

　　1、企业申请报告；

　　2、依法办理税务登记证；

　　3、执行省局、市局不动产、建筑业营业税项目管理办法；

　　4、企业财务核算健全、能按期进行纳税申报、近年来未发生重大偷漏税的；

　　5、能按发票管理办法开具、使用、保管发票；

　　6、主管税务机关的其他要求。

　　（三）对建筑企业、房地产企业自开票纳税人的日常管理和年审管理

　　1、税务机关应加强对建筑企业、房地产企业自开票纳税人的日常管理。在日常征管中，主管税务机关应加强纳税评估，自开票纳税人出现不符合上述认定条件之一的，主管税务机关应立即取消其自开票纳税人资格，收缴已购买的专项发票，并按《征管法》、《发票管理办法》及其他有关规定进行处理。

　　2、对建筑企业、房地产企业自开票纳税人建立年审管理制度。每年4月底前各单位要对已认定的自开票纳税人进行年审，对照认定条件进行专项纳税评估，未参加年检或不符合认定条件之一的，主管税务机关应取消其自开票纳税人资格，收缴已购买的专项发票，并按《征管法》、《发票管理办法》及有关规定进行处理。

　　三、发票管理

　　（一）对代开票纳税人，税务机关应在纳税人已缴纳应征的税款后方可为其代开发票。

　　（二）代开票纳税人向税务机关申请代开《建筑业发票》（或不动产发票）时应提供如下材料：

　　1、完税凭证；

　　2、税务登记证副本；对按规定不需办理工商登记和税务登记的单位和个人需提供单位证明或个人身份证；

　　3、提供《建筑工程项目登记表》（或《房地产项目新开工登记表》）、《建筑工程项目付款证明》、销售商品房合同，对超出合同金额的还需补充提供有关变更协议；

　　4、申请人为外地来常施工单位的，提供《外出经营税收管理证明》；

　　5、申请人为转包方或分包方的，提供转包、分包协议以及被扣缴税款完税凭证；

　　6、涉及减免税的，需提供减免税批复；

　　7、涉及个人所得税实行查账征收的，需提供金坛市有权税务机关出具的批复；

　　8、税务机关要求提供的其他材料。

　　凡一个项目发生多次开票业务的，应按“二个减负”的要求，尽可能简化报送材料，具体口径由征管部门会税政等部门明确。

　　（三）建筑业自开票纳税人开具发票的金额、主管税务机关为纳税人代开发票的金额应为纳税人收取的工程款，不应包括建设单位提供材料的部分（俗称甲供材）。对建筑业代开票纳税人涉及到设备扣除的，应全额开票。

　　开票前应严格审核纳税人甲供材料部分计缴应纳税款以及对设备部分扣除计算是否符合规定。发现问题，应及时按规定处理。

　　（四）施工单位在本市范围内承接建筑项目的，必须开具从金坛市主管税务机关领购的《建筑业统一发票(自开)》，或向金坛市主管税务机关申请代开《建筑业统一发票(代开)》。

　　四、纳税申报和税款征收

　　（一）本市施工单位以及房地产项目建设单位按规定向其机构所在地税务机关办理纳税申报，对纳入项目管理的代开票纳税人执行先申报纳税后开票制度。纳税人开具发票前，必须到项目所在地主管税务机关进行纳税申报，所缴税费在机构所在地主管税务机关申报时作已缴税金扣除。

　　（二）本市施工单位在纳税申报时要将其承接金坛市范围以外的施工项目应纳税款以及在代开票环节先予缴纳的税款一并申报，对已纳税款部分不再缴纳税款。对房地产项目建设单位在代开票环节先予缴纳的税款在办理纳税申报时也按上述规定处理。

　　（三）建筑项目总包人应将自建涉及税款和分包（或转包）代扣税款分别申报。

　　（四）对代开票纳税人应严格按规定计征应纳税款。对外地来常施工企业按现行门临开票规定征税；对本市施工企业在代开票环节应计征营业税及附加税费，对企业所得税、个人所得税、土地增值税按现行规定执行。

　　五、本意见请立即组织贯彻实施，在贯彻实施中如有不明确的地方，请及时向市局报告。

　　附件：《江苏省地方税务局关于印发<江苏省地方税务局建筑业房地产业营业税管理暂行办法>的通知》

　　二00八年十月十七日   

　　江苏省地方税务局文件

　　苏地税发[2006]244号

　　江苏省地方税务局关于印发《江苏省地方税务局建筑业、房地产业营业税管理暂行办法》的通知

　　各省辖市及苏州工业园区地方税务局，常熟市地方税务局，省地方税务局直属分局：

　　现将《江苏省地方税务局建筑业、房地产业营业税管理暂行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。在贯彻执行中如有问题和建议，请及时报告省局。

　　二○○六年十二月六日

　　　　江苏省地方税务局建筑业、房地产业营业税管理暂行办法

　　第一章   总则

　　第一条  为了加强和规范建筑业、房地产业税收征收管理，贯彻执行“以票控税、网络比对、税源监控、综合管理”的治税方针，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国发票管理办法》、《国家税务总局关于印发＜不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法＞的通知》和其他相关法律、行政法规及规章，结合我省实际，制定本办法。

　　第二条  本办法所称建筑业是指建筑安装工程作业，包括建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业。本办法所称的房地产业是指专业从事房地产开发及销售业务。

　　第三条  凡本省范围内从事建筑业和房地产业的单位和个人（以下简称纳税人）均适用本办法。

　　第二章    项目登记管理

　　第四条  各地税务机关应对建筑业和房地产业营业税实行项目管理制度。市、县地方税务局负责与同级发改、规划、财政、国土、建设、房管、交通、招投标管理等部门的联系，采集建筑业、房地产业工程项目的立项、开工建设等信息。

　　第五条  建筑工程、房地产项目实行属地管理，纳税人应按工程项目分别申报纳税。

　　第六条  本省范围内规模以上（具体规模标准由各地自行确定）建筑工程项目与施工企业承接的异地建筑工程项目均应进行项目登记。建筑工程项目的登记对象为工程建设方与施工方，即采集建筑业双向的信息，但下列情况除外：

　　（一）建筑工程项目实行分包或转包的，由总包方统一向税务机关提供项目信息，分包方与转包方不需再提供项目信息。

　　（二）独立核算单位内部提供建筑业劳务的工程。

　　第七条　建设方应及时到项目所在地主管税务机关进行项目登记，如实填写《建筑业工程项目登记表》（见附件1）并提供下列证件、资料：

　　（一）   工程承发包合同、工程项目立项书。

　　（二）《建设工程规划许可证》原件及复印件；

　　（三）主管税务机关要求提供的其他有关证件及资料。

　　房地产项目的建设方在取得《房屋预售许可证》后，还需如实填写《房地产项目新开工登记表》（见附件2）

　　第八条  工程施工方应在建筑工程合同签定并申报领取《建设工程项目施工许可证》之日起30日内向其工程项目所在地主管税务机关提供项目信息，如实填写《建筑业工程项目登记表》（见附件1）并提供下列证件、资料：

　　（一）施工方的营业执照副本、税务登记证副本原件及复印件；

　　（二）工程承发包合同、分包合同、转包合同、施工合同及其

　　工程预算资料原件及复印件；

　　（三）《建设工程项目施工许可证》原件及复印件；

　　（四）本地施工方的开户银行及帐号，外来施工方在工程所在地的开户银行及帐号；

　　（五）外来施工方的《外出经营税收管理证明》原件及复印件；

　　（六）主管税务机关要求提供的其他有关证件及资料。

　　纳税人提供异地建筑业应税劳务的，应同时按照上述规定向机构所在地主管税务机关进行异地建筑工程项目登记。

　　第九条　建设方与施工方在工程项目信息发生变动的，应在工程项目信息发生变动之日起三十日内，向主管税务机关提供变更项目信息。如实填写《建筑工程项目变更登记表》（见附件3），同时缴回《建筑业工程项目登记表》并提供相关变更资料。主管税务机关审核后对其重新填发《建筑业工程项目登记表》。

　　建设方与施工方在建筑项目施工过程中，发生停缓建的，在决定停缓建之日起十五日内，应到项目主管税务机关办理工程项目停缓建登记，填写《建筑业工程项目停缓建登记表》（见附件4）。在复建之日起十日内向主管税务机关办理复建手续及变更项目登记。

　　第十条  施工方在建筑业工程项目完工并经相关部门竣工验收及出具工程竣工结算报告之日起30日内，向主管税务机关申请建筑工程项目清算。

　　主管税务机关在办理工程项目清算时，应对工程结算价款、甲供材、设备扣除等项目进行核实确定，同时清缴税款，在项目清算结束后，出具《建筑工程项目清算表》（见附件5）。

　　第十一条  主管地方税务机关完成工程项目清算工作，且清缴税款入库后，出具《建筑工程项目注销登记表》（见附件6），交工程项目登记人。

　　第十二条  主管税务机关要结合建筑工程项目登记信息，建立建筑工程项目和房地产开发项目开工、销售、竣工登记备案制度。

　　第三章   政策管理

　　第十三条  纳税人从事建筑业、房地产业按下列规定分别确定营业税计税营业额。

　　（一）纳税人从事建筑、修缮、安装、装饰和其他工程作业，无论与对方如何结算，其计税营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内，甲供材料应全额计入工程造价，一并计征营业税。

　　纳税人从事安装工程作业，其计税营业额不包括省以上税务机关规定的可以从计税营业额中扣除的设备价值在内。

　　纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入（不包括客户自行采购的材料价款和设备价款）确认计税营业额。上述以清包工形式提供的装饰劳务是指，工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购，纳税人只限于向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。

　　建筑业总承包人将工程分包（转包）给他人的，以工程的全部价款减去付给分包（转包）人工程价款后的余额为计税营业额。但分包人（转包人）进行再分包（再转包）时，不得扣除其支付给再分包人（再转包人）的价款。总承包人应按规定代扣代缴分包人应纳税款。

　　（二）房地产开发企业销售开发的不动产，其营业额包括全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。

　　（三）纳税人的自建行为或提供建筑业劳务、转让土地使用权或销售不动产的价格明显偏低的，主管税务机关可按营业税暂行条例实施细则第十五条的规定确定计税营业额。

　　第十四条  纳税人从事建筑业、房地产业按下列规定分别确定纳税义务发生时间。

　　（一）纳税人提供建筑业应税劳务，其纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

　　自建行为的纳税义务发生时间，为纳税人销售自建建筑物并收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。

　　（二）从事建筑业劳务扣缴义务发生时间为扣缴义务人支付工程款的当天。

　　（三）纳税人从事房地产业务的，其纳税义务发生时间为收取营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

　　纳税人从事房地产业采用预收款（预收定金）方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款（预收定金）的当天。

　　第十五条  纳税人提供建筑业应税劳务或发生销售不动产应税行为，其营业税纳税地点为工程项目所在地。但纳税人从事跨省移动建筑工程的，应向其机构所在地主管税务机关申报纳税。

　　建筑业营业税扣缴义务人扣缴营业税地点为：非跨省工程的分包或转包，由扣缴义务人在工程所在地代扣代缴；跨省工程的分包或转包，由扣缴义务人在其机构所在地代扣代缴。

　　第十六条  建筑业纳税人履行代扣代缴义务时，应建立代扣代缴税款台账，如实记载被扣缴纳税人的名称、工程项目的名称和地点、代扣代缴税款的时间和税额、代扣代缴税款凭证号等相关项目，接受税务机关的检查。

　　第十七条  纳税人到异地临时从事建筑安装劳务的，应当在规定的时间内，持税务登记证向机构所在地主管税务机关申请开具《外出经营活动税收管理证明》，并按要求到工程所在地主管税务机关办理有关登记手续。

　　纳税人异地提供建筑安装劳务的，应按照规定向机构所在地主管税务机关报送《建筑业营业税纳税申报表》和《异地提供建筑业劳务税款缴纳情况申报表》。

　　第四章                发票管理

　　第十八条　对营业税纳税地点在本省范围内的工程项目，施工

　　方在收取工程价款时，必须开具《江苏省※※市建筑业通用发票》（以下 简称《建筑业发票》）。建设方凭当地的《建筑业发票》支付工程款项。

　　第十九条  《建筑业发票》应按照《发票管理办法》及相关的法律、法规的规定如实填开。

　　第二十条  对提供建筑劳务的单位和个人，根据其开具建筑业发票方式的不同，分为自开票纳税人和代开票纳税人。

　　自开票纳税人，是指符合规定条件，向主管税务机关申请领购并自行开具建筑业发票的单位。

　　不符合自开票纳税人条件的纳税人为代开票纳税人，由其应税劳务发生地主管税务机关为其代开《建筑业发票》。

　　第二十一条  税务机关为纳税人代开《建筑业发票》前对应征税款应先予征收。同时纳税人应按月向其主管税务机关办理相关税收、基金（费）纳税申报，对此前先予缴纳的税款作已缴税款处理。

　　第二十二条  代开票纳税人向税务机关申请代开《建筑业发票》时应提供如下材料：

　　（一）完税凭证；

　　（二）税务登记证副本；对按规定不需办理工商登记和税务登记的单位和个人需提供单位证明或个人身份证；

　　（三）按本办法须办理工程项目登记的，提供《工程项目登记表》及《建筑工程项目付款证明》（见附件7）；

　　（四）按本办法可不办理工程项目登记的，提供建设施工工程项目总包、分包合同、协议；工程总价款在5000元以下且未签订合同、协议的，提供《建筑工程项目付款证明》。

　　（五）申请人为分包方的，提供被扣缴税款完税凭证；

　　（六）申请人为外地施工企业或个人的，提供《外出经营税收管理证明》；

　　第二十三条  房地产开发企业领取税务登记证件后，向主管地方税务机关申请领购发票和专用税务收据。

　　第二十四条  房地产开发企业发生经营业务应按规定开具发票。发生销售不动产、转让土地使用权时，应开具地税机关监制的发票，收取定金、预收款及其他各种预收款项时，应开具地税机关监制的税务收据。

　　第二十五条  建设项目的建设方要积极配合主管税务机关进行项目登记，并协助税务机关加强税收管理。建设单位不得接受外地和非法凭证入帐，无本地建筑业发票，不得支付施工单位施工工程款。

　　对有建设项目的企业纳税人，未按规定取得发票的，由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及《中华人民共和国发票管理办法》等有关规定进行处理。

　　对有建设项目的行政事业性单位未按规定取得发票的，由主管税务机关会同财政、审计部门进行核查，并督促建设单位责令施工企业换取《建筑业发票》。

　　第五章  附则

　　第二十六条  本办法未尽事宜，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则和其他相关法律、行政法规及规章的规定执行。

　　第二十七条  本办法由江苏省地方税务局解释。

　　第二十八条  本办法自公布之日起执行。

　　附件一：

　　建筑业工程项目登记表

　　填报人：                填报日期：     年    月   日                 施工方（公章）

　　建筑业工程项目登记表—分包情况登记表

　　填报人：                填报日期：     年    月   日                 施工方（公章）

　　附件二：

　　房地产项目新开工登记表

　　附件三：

　　建筑业工程项目变更登记表

　　填报人：                填报日期：     年    月   日                 施工方（公章）

　　附件四：

　　建筑业工程项目停缓建登记表

　　填报人：                              填报日期：       年    月   日

　　附件五：

　　建筑工程项目清算表

　　附件六：

　　建筑业工程项目注销登记表

　　填报人：                             填报日期：     年    月   日

　　附件七：

　　建筑工程项目付款证明