第一条  为进一步规范商品房价格行为，维护房地产市场秩序，促进本市[u1] 房地产业发展和维护经营者、消费者合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省定价目录》和《常州市商品房价格行为规则》，并结合本市实际，特制定本实施办法。

      第二条  凡在本市行政区域内从事商品房管理、开发经营的单位均应遵守本办法。

      第三条  本办法所称的商品房是指具有房地产开发经营资质的房地产开发经营单位建设的商品房。包括：

      (一)享受政府优惠政策和为特定销售对象建设的经济适用住房（包括安居工程房、解危解困房、军转干部房、教师住房、合作建房、征地拆迁安置房等，下同）；

      (二)普通住宅商品房；

      (三)高档住宅商品房和非住宅商品房。

      第四条  对商品房价格实行统一领导，分级管理。

      市价格主管部门是全市商品房价格的主管部门，指导、协调和监督全市商品房价格管理工作，负责审核本市行政区域内房地产开发经营单位建设的经济适用住房和普通住宅商品房价格。

     第五条  商品房的价格行为，应当遵守公开、公平、诚实信用、合法竞争的原则，遵守国家的价格法律、法规和政策。

      第六条  商品房价格管理实行直接管理和间接管理相结合。为保护正当竞争，禁止垄断价格，对不同类型的商品房价格实行相应的价格管理形式。

     经济适用住房和普通住宅商品房实行政府指导价，由房地产开发经营单位在价格主管部门核定的销售基准价格和浮动幅度内确定销售价格；高档住宅商品房和非住宅商品房实行市场调节价，由房地产开发经营单位根据开发成本加上合理利润，结合市场供求自主定价，其销售价格须报价格主管部门备案。

      第七条  价格主管部门在制定经济适用住房和普通住宅商品房价格时，应当按照《中华人民共和国价格法》关于政府指导价的规定，以成本为基础，市场供求为导向，并结合楼层、朝向、质量等因素合理确定，实行差别作价。

      第八条  经济适用住房和普通住宅商品房的销售价格，可以在价格主管部门核定销售基准价格的基础上上下浮动。经济适用房浮动幅度最高不超过3%，普通住宅商品房浮动幅度最高不超过8%，下浮不限。普通住宅前期物业管理公共服务收费试行标准由价格主管部门会同房地产行政主管部门在审核房屋预销售价格时一并核定、公布。

      第九条  商品房销售价格未经价格主管部门审核或备案，普通住宅前期物业管理公共服务费试行标准未经价格主管部门核定，房地产行政主管部门不予核发《商品房预售许可证》。

      第十条  经济适用住房和普通住宅商品房销售前，房地产开发经营单位应主动向价格主管部门提出正式申请，并提供相关材料，具体为：1、营业执照；2、资质证书；3、项目批文；4、修建性详细规划；5、建设用地规划许可证；6、国有土地使用证；7、国有土地使用权出让合同；8、建设工程规划许可证；9、建设工程施工许可证及工程施工合同；10、房地产开发项目手册和住宅小区公建配套审查意见表；11、层次、环境、朝向等住宅差价率（按代数和分别等于零的原则制定）；12、财务报告；13、有权部门核定的商品房面积；14、成本认证报告；15、其它相关资料。

      第十一条  房地产开发经营单位必须如实提供开发成本资料，不得虚报和瞒报成本。为强化成本约束机制，提高价格决策的科学性和透明度，实行价格审批前成本认证制度。房地产开发经营单位在申报价格前，须委托有资质的价格认证机构进行成本认证，确认成本的真实性和合理性。经济适用住房的成本认证费用按规定标准的一半收取。

      第十二条  价格主管部门在接到房地产开发经营企业的申请及有关材料后，应及时核定销售价格。对申报手续、材料齐全的，应在收到定价申请后10个工作日内作出制定或调整价格的决定，并通知房地产开发经营单位据以执行。

      第十三条  经济适用住房和普通住宅商品房竣工交付前，如开发成本变化较大的，房地产开发经营单位可向价格主管部门申请调整销售价格。价格主管部门审核后，应根据实际情况及时调整销售价格。

      第十四条  商品房价格的成本构成：

      (一)土地征地（出让）及拆迁补偿费：指法律、法规和规章规定征用土地及拆迁的补偿、补助、安置等费用。拆迁旧建筑物回收的残值和安置中的差价收益应冲减成本，受让土地按实际支出的土地出让费或经价格认证机构根据市场情况进行认定后的水平计入成本。

      (二)前期工程费：指开发项目实施前期工程发生的费用，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质的勘察、测绘、通电、通水、通路、土地平整等费用。

      (三)房屋建筑安装工程费：指列入建筑安装工程施工图预算项目的主体房屋建筑安装费用，一般包括住宅土建（含桩基）工程费、水电安装工程费及附属工程费。材料价格的处理办法按省物价局、省建委联合发布的工程建设材料预算价格的有关规定执行。

      (四)附属公共配套设施费：指列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用。

      (五)公共基础设施费：指开发项目内直接为商品房配套建设的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫等公共基础设施费用。

     (六)管理费用：指开发经营单位为组织开发经营活动所必需发生的费用，以本条前五项之和为基数，根据项目开发规模确定，具体标准为：

      1、项目开发面积在2万（含2万）平方米以下的为2%；

      2、项目开发面积在2万平方米以上至5万（含5万）平方米的为2.5%；

      3、项目开发面积在5万平方米以上的为3%。

      (七)销售费用：指开发经营单位为销售商品房而发生的费用，以本条前五项之和为基数的2%[u2] 计算。

      (八)财务费用：指开发经营单位为开发项目筹措建设资金所发生的银行贷款利息支出、汇兑损益及手续费。利息支出的计算基数为本条前五项之和的30%，利率按国家规定执行，计息时间按下列建设周期确定：

      1、多层住宅一般为12个月，最多不超过24个月；

      2、高层住宅一般为24个月，最多不超过36个月。

       (九)共用设施维修资金：按规定执行。

      前款第(一)至(九)项所列费用，必须严格按照经批准的规划设计方案实际发生的项目执行。未经市价格主管部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。

      第十五条  商品房的利润是指商品房开发经营单位按规定计提的利润。利润的提取基数为第十四条第一款第(一)至(五)项之和。具体标准为：

      (一)经济适用房的利润率为3%。

      (二)普通住宅商品房的利润率按项目开发规模确定：

      1、项目开发面积在2万平方米以下（含2万平方米）的为5%；

      2、项目开发面积在2万平方米以上至5万平方米（含5万平方米）的为7%；

      3、项目开发面积在5万平方米以上的为8%。

       (三)高档住宅商品房和非住宅商品房的利润率由房地产开发经营单位根据市场供求自主确定。

       第十六条  商品房的税金按国家税法规定执行。

       第十七条  商品房的住宅差价按以下规定执行：

      (一)楼层、朝向、环境差价由房地产开发经营单位按照楼层、朝向、环境增减差率的代数和分别等于零的原则制定后报价格主管部门审核备案；

     (二)质量差价由价格主管部门根据县级以上建筑工程质量监督部门确认的优良工程核定，其中市级及以下优良工程按商品房建筑安装工程造价的1%计算；省级及以上优良工程按商品房建筑安装工程造价的1.5%计算。

     第十八条  下列费用不得计入商品房价格：

     (一)开发小区（片）内的营业性用房和设施的建设费用，按“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，不得变相通过收费形式无偿占用或平调投资者的资金；

     (二)按规定不能计入成本的其他费用。

      第十九条  商品房价格的计算按下列规定执行：

      商品房价格=成本+利润+税金±楼层差价±朝向差价±环境差价+质量差价

      前款所称成本=土地征用（出让）及拆迁费+前期工程费+建筑安装工程费+附属公共设施费+公共基础设施费+管理费用+财务费用+销售费用+公共设施专项维修资金

      第二十条  房地产开发经营单位应按有权部门核定的面积和价格主管部门核定的销售价格与购房人及时进行结算。在商品房购销合同中买卖双方约定的一次性买断价格，不得超过核定的销售价格(含浮动幅度)。

      第二十一条  价格主管部门建立商品房价格监测制度，房地产开发经营单位应按要求及时填报有关价格监测资料。

      第二十二条  商品房预、销售必须实行明码标价制度。商品房标价表（本）内容包括：

     (一)商品房建筑面积单价；

     (二)整套建筑面积（含比例分摊公用面积）和套内建筑面积；

     (三)座落位置，房型简图；

     (四) 层次、环境、朝向等住宅差价率；

     (五)普通住宅前期物业管理公共服务收费试行标准；

     (六)商品房价格外代收代付的具体收费项目和收费标准等。房地产开发经营单位，在房屋交付过程中，有关代收代缴的各种服务性费用以及代办费用，必须报价格主管部门核定，并在标价表（本）上标明。

      实行“一价清”制度，商品房标价表（本）以外的费用一律不得收取。

      商品房明码标价应做到项目齐全、标价准确、字迹清楚、标示醒目。可以文字、图片、模型、电子信息系统等多种形式配套标示，公开张贴或布置于房屋交易场所醒目位置。标价表（本）由价格主管部门统一监制。

      第二十三条  普通住宅商品房经营单位在和购房者结算房款时，根据公布的《明码标价表》进行价格结算，并且必须开列“普通住宅商品房销售结算清单”，一式两份，一份留开发公司，一份给购房户。房款结算清单按不同项目、内容分列： 1、房价款。按物价部门核定的基准价格和实际执行的浮动幅度计算。2、代收费用。3、住宅差价率。4、房屋本体共用部位设备维修资金。[u3] 5、代办费用，包括有线电视、煤气等，入户时经批准可以收取的费用。

       第二十四条  建立房地产开发经营企业负担卡制度。凡涉及房地产开发经营单位的建设项目收费，收费的部门和单位必须按规定在企业负担卡上如实填写收费项目、标准、收费依据等内容。拒绝填写或不按规定要求填写的，未经有权部门批准的收费项目及政府明令取消的收费项目，房地产开发经营单位有权拒交，并向政府价格主管部门举报。具体规定另行制定。

      第二十五条  有下列商品房价格违法行为之一的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和有关价格法律、法规、规章予以查处：

      一、越权定价或擅自定价的；

      二、超过政府指导价（含浮动幅度）水平销售的；

      三、住宅差价设置违反规定的；

      四、超面积销售的；

      五、未按规定实行明码标价的；

      六、 违反规定乱收费用的；

      七、 其他价格违法行为。

      第二十六条  本规则由金坛市物价局负责解释。

      第二十七条  本规则自二00三年七月一日起执行。以前发布的有关规定，凡与本规则相抵触的，一律以本规则为准。

 

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